Giá căn hộ sơ cấp Hà Nội tăng, thứ cấp hạ nhiệt

Thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2025 ghi nhận những chuyển động trái chiều, theo báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam. Trong khi giá căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng mạnh thì thị trường thứ cấp lại cho thấy dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt.

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã tăng trung bình 22% mỗi năm trong 5 năm qua. Đáng chú ý, Đông Anh dẫn đầu về tốc độ tăng giá với mức tăng 42% so với cùng kỳ năm trước, theo sau là Tây Hồ với 40%. Hiện Tây Hồ là khu vực có giá sơ cấp cao nhất, đạt 185 triệu đồng/m2.

Thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2025 chứng kiến diễn biến trái chiều. Ảnh minh hoạ

Tuy nhiên, giá thứ cấp tại Hà Nội lại đang có xu hướng giảm. Trong quý I/2025, giá trung bình căn hộ sơ cấp đạt 79 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với 60 triệu đồng/m2 ở thị trường thứ cấp. Khảo sát trên hơn 400 dự án cho thấy 47% dự án ghi nhận giá thứ cấp giảm, mức giảm trung bình khoảng 1%.

Chênh lệch giá giữa hai thị trường đang nới rộng đáng kể, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Các dự án hạng A ghi nhận mức chênh lệch lên tới 52%, hạng B là 21%. Điều này phản ánh áp lực điều chỉnh mạnh mẽ với bất động sản giá trị cao.

Nguyên nhân chính khiến giá sơ cấp duy trì ở mức cao là do nguồn cung mới tập trung tại các đại đô thị. Quý I/2025, Hà Nội có 7.940 căn hộ mới, tổng cung sơ cấp đạt 11.168 căn - giảm 33% theo quý và 14% theo năm. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ đạt 7.914 căn, giảm 41% so với quý trước nhưng tăng 49% so với cùng kỳ 2024. Phân khúc hạng B chiếm tới 99% giao dịch thành công, với tỷ lệ hấp thụ đạt 84%.

Giới đầu tư cũng đang thay đổi kỳ vọng lợi nhuận. Trong bối cảnh giá sơ cấp cao, nhiều người chuyển sang thị trường thứ cấp để tìm giá hợp lý. Một số nhà đầu tư đã chấp nhận giảm lợi nhuận, điều chỉnh chiến lược nhằm tăng thanh khoản và tái phân bổ vốn sang các thị trường phù hợp hơn, góp phần tạo làn sóng giảm giá thứ cấp.

Theo các chuyên gia, thị trường thứ cấp Hà Nội sẽ tiếp tục xu hướng giảm giá trong thời gian tới. Người mua hiện có nhiều lựa chọn và lợi thế hơn trong đàm phán. Tuy nhiên, mức giảm hiện tại chưa đủ hấp dẫn để kích thích giao dịch lớn.

Trái ngược, giá căn hộ sơ cấp trong quý II/2025 khó có khả năng giảm. Nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 7.400 căn, trong đó hạng B tiếp tục chiếm ưu thế với 67%. Một số dự án mới có vị trí đắc địa, chủ đầu tư uy tín, chất lượng cao sẽ mở bán với giá khoảng 100 triệu đồng/m2 – cao hơn đáng kể so với mức trung bình hiện nay.

Tuy nhiên, Savills cũng dự báo thị trường sơ cấp có thể điều chỉnh nhẹ vào cuối năm 2025, khi một số đại dự án hoàn tất mở bán, xuất hiện thêm các sản phẩm ở vị trí kém thuận lợi hơn.